Kira sözleşmeleri ile ilgili olarak son zamanların en popüler konularından birisi de corona virüs kira indirimi. Covid-19 da denilen pandemi sürecini yaşarken merak edilen konuların başında bu sürecin kira ödemelerine ve bedellerine etkisi yer alıyor. Son günlerde verilen bir İstinaf Mahkemesi kararı da bazı açılardan bu konuya açıklık getirmekte. Zira pandemi sürecinde pek çok kiracı, corona virüs (Covid-19) nedeni ile kiranın düşürülmesi ve kira indirimi konularında neler yapabileceği konusunu araştırmaya yeltenmiş durumda.
Basına yansıyan haberlerde Bursa ilinde yaşanan bir uyuşmazlık mahkemeye taşındı. Buna göre pandemi sürecinde kira indirimi talebi ile mahkemeye başvuran bir işletmeci, ödenen kira bedelinde yüzde elli oranında bir indirim yapılmasına hak kazandı. Yazımızda bu kararın önemli noktalarını açıklamaya çalışacağız.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 138. maddesi “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı ile;
“Sözleşmenin yapıldığı esnada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek ölçüde borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması durumunda borçlunun hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme, bunun mümkün olmadığı durumda ise sözleşmeden dönme hakkına sahip bulunduğu açıklanmıştır. Aynı madde uyarınca sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanabilecektir. Bu madde hükmünün yabancı para borçlarında da uygulanacağı tartışmasızdır.
Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen emsal kararda, yeni koronavirüs (Covid-19) salgınının Mart 2020 tarihinden itibaren ülkemizde etkili olmaya başladığı, bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacına yönelik olarak çeşitli tedbirlere başvurulduğu ifade edilmiştir.
Bu tedbirler kapsamında;
ve benzeri şekillerde değişkenlik gösteren tedbirlere başvurulduğu, bununla birlikte yetkili kurumlar tarafından alınan tedbirlerin halen dahi devam ettiği açıklanmıştır.
Karar metninde bu boyuttaki salgın hastalığın, gerek dünya genelinde gerekse ülkemizde şimdiye dek tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurduğu, özellikle bazı sektörlerin salgın ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiğinin görüldüğüne yer verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen emsal kararda genel itibarıyla sözleşmeler açısından “ahde vefa ilkesinin” geçerli olduğu ifade edilmiş, bunula birlikte Türk Borçlar Kanunu 138. maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı esnada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanmasının, hakkaniyete aykırı olacağı belirtilmek suretiyle hakimin sözleşmeye müdahalesinin ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamasının mümkün olduğu açıklanmıştır.
Yine devamla yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu kabul edilerek bu durumun taraflarca öngörülemeyeceği tespitinde bulunulmuştur. Bu vesile ile salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu 138. maddesinde açıklanan “olağanüstü durum” olarak kabul edilmesinin gerekliliği vurgulanmıştır.
Yukarıda yapmış olduğumuz açıklamalara rağmen Bölge Adliye Mahkemesi, konuyu kiraya veren taraf açısından da değerlendirmiş, bu nedenle salgının ve salgının yayılmasının engellenmesine yönelik tedbirlerin etkilerinin sektörler ve işin yapıldığı yere göre farklılık gösterebileceği, bu nedenle açıklanan olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere aynı şekilde müdahale etmenin mümkün olmayacağı vurgulanmıştır.
Bu durumda yapılması gerekenin, kiranın uyarlanması talebinde bulunulduğunda mahkeme tarafından;
açık olarak ifade edilmiştir.
Aslında açıklamış olduğumuz Bölge Adliye Mahkemesi kararı, Covid-19 corona virüs pandemi dönemindeki kira uyuşmazlıkları açısından bir başka önemli konu olan ihtiyati tedbir konusuna da değinmiş bulunmaktadır. Zira yaşanan uyuşmazlıklar nedeni ile açılan davalarda bu hususta da pek çok taleplerde bulunulduğu tartışmasızdır.
Bilindiği üzere davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği artık yerleşmiş bir husus olup Bölge Adliye Mahkemesi tarafından bu konuya işaret edilmiştir. Bununla beraber, salgın döneminde bazı işyerlerinin tamamen kapandığına ve bu işyerleri tarafından hiç bir gelir elde edilemediği göz önüne alındığında kiracıların;
İhtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda mevcut kirasını ödeyemeyeceği,
Kiraya verenin otuz günlük ihtar yahut otuz gün süreli icra takibinde bulunarak kiracıyı temerrüte düşürmek suretiyle tahliye talebinde bulunabileceği,
kabul edilmiş, bu vesile ile ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının dava neticeleninceye dek kirasını eksiksiz şekilde ödemek zorunda bırakılacağı, kiracının temerrüte düşürülüp tahliyesinin sağlanmasından sonra ise kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağına değinilmiştir. Bu halde kiranın uyarlanması talepli açılan davadan beklenen sonucun oluşabilmesi için, Hukuk Muhakemeleri Kanunu 389/1 maddesinde gösterilen;
kabul edilmesi gerekliliğine işaret edilmiştir.
Bu kapsamda 7226 sayılı yasanın geçici 2. maddesi ile kabul edilen “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” şeklindeki düzenlemenin;
Kanun koyucunun aynı kaygı ile hareket ederek yaşanan pandemi ve alınan tedbirler çerçevesinde iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliyenin belirli bir süre ile engellendiğinin bir göstergesi olduğu açıklanmaktadır. Bununla birlikte tedbir kararı verilmemesi durumunda telafisi imkansız zararların ortaya çıkabileceğine de vurgu yapılmıştır. Bu halde kiracının temerrüt nedeni ile tahliyesi, telafisi imkansız bir zarar olarak öngörülmüştür. Ayrıca aksi yönden değerlendirildiğinde mahkeme tarafından;
varsayıldığında görülen davanın sonuçlandığında uyarlamanın koşullarının oluşmadığı yahut kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiğinin benimsenmesi halinde;
kiraya verenin aradaki farkı talep etmesinin mümkün olduğu, bu suretle de kiraya veren açısından telafisi imkansız bir zararın doğmayacağı açıklanmıştır.
Netice olarak verilen karar içeriğinde Covid-19 corona virüs pandemi sürecinin, bu türden davalarda sürekli takip edilmesi gerektiğine işaret edilmektedir. Bu takip, özellikle olası ihtiyati tedbir kararları açısından da önem taşımaktadır. Zira salgının,
hususlarına işaret edilmektedir. Bundan anlaşılması gereken, ihtiyati tedbirin salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönemle sınırlı olarak uygulanması gerekliliğidir. Zira Hukuk Muhakemeleri Kanunu 396/1 maddesi uyarınca;
“Durum ve koşulların değiştiğinin sabit olması halinde, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesi yahut kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebileceği” düzenlenmesi bulunmaktadır.
Sonuç olarak, açıklamış olduğumuz emsal kararda, mahkeme tarafından bu süreçte yapılması gerekenler hakkında bir takım tespitlerde bulunulmaktadır. Buna göre, kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşulları ile taraflarca sunulan deliller dikkate alınarak;
şeklinde açıklama ve tespitlerde bulunulmuştur. Yapılan bu önemli tespitlerin ise yaşanan süreçte görülecek davalar açısından davanın taraflarının talepleri ve davanın seyri açısından son derece önemli olacağı tartışmasızdır.
konularında hukuki destek ve danışmanlık hizmetlerimiz için 08504201155 numaralı iletişim hattımızdan Heper Hukuk ve Danışmanlık Ofisi ile iletişime geçebilir, taleplerinizi iletebilirsiniz.
Kira alacaklarının icra yoluyla tahsili ve tahliye nedir, nasıl yapılır? Bu yazı içeriğinde kira alacaklarının icra yoluyla tahsili ve tahliye hakkında genel bilgilere yer verilecektir....
Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır, iyi bir kira sözleşmesi nasıl olmalı? Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır sorusunun cevabı hem çok kolay hem de çok zor olabilir. Zira...
