Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira sözleşmesinin feshi bildirim yoluyla ve dava yoluyla yapılabilir. Bu yazı içeriğinde her iki yol hakkında da genel hatları ile bilgi verilecektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Borçlar Kanunu 347. maddesi bu duruma açıklık getirmektedir. Bu madde uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları açısından kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden en az on beş gün evvel bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kira sözleşmesinin feshi için bilinmesi gereken en önemli şey, kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğidir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini takip eden on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay evvel bildirimde bulunmak şartı ile, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
TBK 347/2 maddesi uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kira başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin dava yoluyla feshi, kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ortaya çıkabilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler, kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşası ve imardan kaynaklanabileceği gibi gayrimenkulün yeni malikinin gereksinimi ile de ortaya çıkabilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulmak suretiyle belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlaması halinde, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yine yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz, eski hali ile, haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır.
Bu konuda taşınmazın eski kiracısına bir öncelik hakkı tanınmıştır. Buna göre, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazların, yeni hali ve yeni kira bedeli ile kiralama önceliği eski kiracısına aittir. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi takip eden bir ay içinde kullanılmalıdır. Bu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanması mümkün değildir. Aksi halde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödeyecektir.
Türk Borçlar Kanunu, kiralanan gayrimenkulü satın alan yeni malikin gereksinimini de kira sözleşmesinin feshi nedeni olarak kabul etmiştir.
Buna göre kiralananı sonradan edinen kişi, gayrimenkulü kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması halinde, gayrimenkulü edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi açısından bir başka alternatif dava açma süresi açısından söz konusudur. Buna göre yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yolu ile de kullanabilir.
Kiracının tahliye taahhüdü nedeniyle kira sözleşmesinin feshi;
Kiracı;
kiraya veren, kira sözleşmesini boşaltmanın taahhüt edildiği tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
İki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi;
Kiracı;
kira bedelini ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, açacağı dava yolu ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması;
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu 356. maddesinde bu hususa açıklık getirilmiştir. Bu durumda;
kira sözleşmesine ve kanuna uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir.
Kira sözleşmesinin feshi ve diğer konulardaki hukuki danışmanlık ve talepleriniz için 08504201155 numaralı hattımızdan Heper Hukuk ve Danışmanlık Ofisine ulaşabilirsiniz.
Corona virüs kira indirimi nedir? Kira sözleşmeleri ile ilgili olarak son zamanların en popüler konularından birisi de corona virüs kira indirimi. Covid-19 da denilen pandemi...
Kira alacaklarının icra yoluyla tahsili ve tahliye nedir, nasıl yapılır? Bu yazı içeriğinde kira alacaklarının icra yoluyla tahsili ve tahliye hakkında genel bilgilere yer verilecektir....
